Die EU Inc. (European Incorporated Company) ist eine neue paneuropäische Unternehmensform, vorgeschlagen von der Europäischen Kommission unter Verordnung COM(2026) 320. Sie ermöglicht die Gründung eines Unternehmens, das in allen 27 EU-Mitgliedstaaten gültig ist, vollständig online, in 48 Stunden, für unter €100.

Wann wird die EU Inc. verfügbar sein?

Die Verordnung wurde am 18. März 2026 vorgeschlagen. Sie wird derzeit vom Europäischen Parlament und dem Rat geprüft. Die endgültige Verabschiedung wird für 2027 erwartet, erste EU Inc. Unternehmen ab 2028.

Wie viel kostet die Gründung einer EU Inc.?

Die maximale Registrierungsgebühr ist auf €100 begrenzt, ohne Mindestkapitalanforderung. Das macht sie zur günstigsten Unternehmensform in Europa.

Ist die EU Inc. in allen EU-Ländern gültig?

Ja. Nach der Registrierung wird eine EU Inc. automatisch in allen 27 EU-Mitgliedstaaten anerkannt, ohne erneute Registrierung.

Brauche ich einen Notar für die EU Inc.?

Nein. Der gesamte Prozess ist digital. Die Identitätsprüfung erfolgt online und ersetzt die traditionelle notarielle Beurkundung.

Was ist Verordnung COM(2026) 320?

COM(2026) 320 ist die offizielle Referenznummer des Gesetzgebungsvorschlags der Europäischen Kommission zur Einführung der EU Inc. Unternehmensform. Er wurde am 18. März 2026 veröffentlicht.

EU Inc und Immobilien: Ein Neues Werkzeug für Immobilieninvestoren

Immobilien treffen auf paneuropäisches Unternehmensrecht

Für Immobilieninvestoren, die grenzüberschreitend in Europa operieren, ist die aktuelle Landschaft ein Labyrinth aus nationalen Unternehmensformen, unterschiedlichen Notaranforderungen und inkompatiblen regulatorischen Rahmenbedingungen. Die EU Inc enthält Bestimmungen, die grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen grundlegend umgestalten könnten.

Die Nutzung von Zweckgesellschaften (SPVs) — eigens gegründete Gesellschaften zur Haltung einzelner Immobilien oder Portfolios — ist bei Immobilieninvestitionen gängige Praxis. Die Gründung und Verwaltung von SPVs in mehreren EU-Ländern erfordert jedoch die Navigation unterschiedlicher Regelwerke in jeder Jurisdiktion.

Die SPV-Revolution

Ein Investor aus Mailand, der Immobilien in Berlin, Lissabon und Amsterdam kaufen möchte, muss derzeit:

Eine GmbH in Deutschland gründen (800+ € Notargebühren, 25.000 € Mindeststammkapital)
Eine Lda in Portugal gründen (360+ €)
Eine BV in den Niederlanden gründen (400-800 €)
Separate Buchhaltung, Steuererklärungen und Compliance in jedem Land

Mit der EU Inc könnte derselbe Investor drei identische SPVs in einem einzigen Online-Verfahren gründen, jeweils mit einem Mindeststammkapital von 1 €.

Kernvorteile für Immobilieninvestoren

Vereinfachte Struktur

"Die Verwaltung eines Portfolios von 15 Immobilien in 5 EU-Ländern erfordert derzeit 5 verschiedene Unternehmensstrukturen, 5 Buchhaltungen und 5 Anwaltskanzleien. Die EU Inc könnte dies auf ein standardisiertes Framework reduzieren." — European Real Estate Association

Zugang zu grenzüberschreitenden Hypotheken

Laut der Europäischen Hypothekenvereinigung machen grenzüberschreitende Hypothekendarlehen derzeit weniger als 1% des gesamten Hypothekenvolumens in der EU aus.

Steuertransparenz

Standardisierte Finanzberichterstattung
Automatischer Informationsaustausch
Anti-Missbrauchsbestimmungen
Digitaler Prüfpfad

Praktische Szenarien

Das Buy-to-Let-Portfolio

Ein Investor, der ein Buy-to-Let-Portfolio in Südeuropa aufbaut, könnte EU Inc SPVs für jede Immobilie erstellen, alle über ein einziges Dashboard verwaltet.

Das Entwicklungsprojekt

Ein Projektentwickler könnte eine EU Inc SPV für ein Projekt in einem anderen EU-Land gründen und Investoren aus mehreren Ländern über eine standardisierte Beteiligungsstruktur einbinden.

Immobilienspezifische Herausforderungen

Grundbuchintegration: Immobilienregistrierung ist national und oft regional organisiert.
Bau- und Zonenplanung: Baugenehmigungen und Flächennutzungsregeln bleiben nationale Kompetenzen.
Grunderwerbsteuern: Variieren enorm zwischen den Mitgliedstaaten.
Mietrecht: Mieterschutzgesetze unterscheiden sich je nach Land.

Branchenreaktion

INREV hat den Vorschlag begrüßt und fordert spezifische Anpassungen für Immobilien-SPVs. PropTech-Plattformen sehen die EU Inc als Enabler für digitale Immobilieninvestmentplattformen.

Die EU Inc löst vielleicht nicht jede Herausforderung bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen, stellt aber den bedeutendsten Schritt hin zu einem echten Binnenmarkt für Immobilien seit Jahrzehnten dar.